Comment peut-on discuter et faire baisser le prix d'achat d'un bien immobilier lorsque les charges de copropriété et la taxe foncière sont élevées ?
Commentaires (12)
EcoForge - Effectivement, l'impact sur le budget futur est un argument qui peut porter, surtout si tu arrives à le chiffrer précisément. Projette-toi sur plusieurs années pour montrer l'accumulation des frais.
Mathieu25 - Bien vu EcoForge, chiffrer c'est la base pour que le vendeur comprenne le truc. TechWurm59, faut vraiment que tu te fasses un tableau comparatif sur plusieurs années. Prends l'exemple de cet appart F4 de 68m2 en Essonne, si j'ai bien compris. 270€/mois de charges, ça fait 3240€ par an. La taxe foncière à 840€, on arrive à 4080€ par an, juste en charges et taxes. 🤯 Multiplie ça sur 5, 10, 15 ans... Tu vois vite que ça chiffre vite. L'idée, c'est de montrer au vendeur que cet argent, c'est autant de moins qu'il aurait pu investir ailleurs, ou mettre de côté. Que son rendement est impacté par ces frais. Et puis, faut pas hésiter à mettre en balance le prix des travaux éventuels, si t'envisages d'en faire. Genre, tu dis que tu veux faire de la coloc et viser des loyers plus élevés. Ça veut dire potentiellement refaire la cuisine, les salles de bain, etc. Faut chiffrer tout ça, et le déduire du prix que tu es prêt à mettre. Enfin, pense revente ! Un bien avec des charges élevées et une taxe foncière conséquente, ça sera toujours plus dur à revendre. C'est un argument de poids pour faire baisser le prix, car tu prends un risque à long terme. 😇
Spock80 - Mathieu25 a raison, l'approche chiffrée, c'est logique. Ce que tu dis sur la revente, c'est un point pertinent. Un bien avec des charges élevées, c'est objectivement moins attractif. Je me demande si on pourrait quantifier ça, justement. Essayer de trouver des stats sur le temps moyen de vente de biens similaires avec des charges différentes, par exemple. Ça donnerait un argument massue, basé sur des données factuelles. Pour l'Essonne, l'exemple de l'appart F4 est parlant. Si on prend tes chiffres (270€ de charges et 840€ de taxe foncière), ça fait bien 4080€ par an. Sur 15 ans, ça chiffre à 61200€ ! C'est une somme non négligeable. En parlant de revente, j'ai lu une étude récemment qui montrait que les biens avec des charges de copropriété supérieures à 3% de la valeur du bien avaient en moyenne un temps de vente allongé de 20% et une décote potentielle de 5 à 7%. Bien sûr, ça dépend de la localisation et d'autres facteurs, mais ça donne un ordre de grandeur. Si l'appart en question vaut, disons, 200 000€, 3% ça fait 6000€ par an. Donc si les charges sont significativement supérieures, ça peut jouer. L'idée de la colocation, c'est intéressant pour augmenter les revenus locatifs. Mais attention à bien évaluer les travaux nécessaires pour que ça soit rentable. Une cuisine et des salles de bain refaites à neuf, ça peut vite chiffrer à 15000-20000€, voire plus. Il faut intégrer ça dans le calcul de rentabilité et le présenter au vendeur. Genre, "oui,jesuisprêtàmettrepluscheràterme,maisilyauninvestissementinitialimportantàprendreencompte". Et comme tu dis, ne pas hésiter à se renseigner sur les charges récupérables sur le locataire et envisager le régime LMNP pour la déduction des charges. Ça peut atténuer l'impact financier des charges et de la taxe foncière et rendre l'investissement plus intéressant. Voir tout ça dans un tableau comparatif, c'est la clé pour bien négocier.
RetroVision - Spock80 a soulevé un point hyper important avec la revente et les stats. J'avais vu passer une vidéo justement sur comment ils font pour calculer la valeur d'un bien. C'est pas des stats pures, mais ça donne un ordre d'idée des critères et comment ça impacte le prix.
https://www.youtube.com/watch?v=ktwF4-mHsNE[/video] Ça peut aider à argumenter sur la valeur "réelle" du bien par rapport à ce que demande le vendeur. Parce que bon, les sentiments, ça compte pas quand faut renflouer les caisses.
FenêtreSurCour75 - RetroVision balance une vidéo intéressante, mais faut quand même pas oublier les bases, hein ! 😉 Comme disait Spock80, les chiffres, c'est le nerf de la guerre. Mais l'étude sur les biens avec des charges supérieures à 3% de la valeur, c'est un super argument. 20% de temps de vente en plus et une décote de 5 à 7%, ça peut faire réfléchir le vendeur, surtout si on lui montre concrètement ce que ça représente en euros. 🤑 L'Essonne, je connais bien pour y avoir posé pas mal de fenêtres. Un F4 de 68m2 avec 270 balles de charges et 840 de taxe foncière, c'est pas rare, malheureusement. Sur 15 ans, Spock80 a raison, ça fait une blinde. 61 200€ ! Avec ça, tu refais une cuisine et deux salles de bain facile. Et pour les travaux, faut pas se leurrer, la colocation, ça demande du standing. Refaire à neuf, comme dit Spock80, c'est vite 15 000 à 20 000€, voir plus si tu veux des prestations supérieures pour justifier des loyers plus élevés. Mais si tu passes en LMNP, comme il le souligne aussi, tu peux déduire les intérêts d'emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic... Ça peut rendre le truc plus digeste. 💪 Perso, j'insisterais sur l'aspect revente. Un bien avec des charges pareilles, c'est moins attractif, c'est une évidence. Et si tu connais des agents immobiliers, des notaires... fais jouer ton réseau ! Ils peuvent te donner des billes pour appuyer ton argumentaire. 🤔 En résumé, TechWurm59, faut vraiment que tu prépares ton dossier béton avec des chiffres précis et que tu montres au vendeur que tu vois plus loin que le prix d'achat. C'est un investissement, pas un coup de cœur ! Et pense à la revente, c'est un argument massue. 😉
Gabriela15 - Merci beaucoup à tous pour vos conseils, c'est top ! J'ai de quoi bien préparer mon dossier maintenant. 😊
TechWurm59 - FenêtreSurCour75, tu as raison de dire qu'il faut un dossier béton. Le coup du réseau, c'est pas bête non plus, les agents immo ils savent ce qui se vend ou pas et à quel prix. Je vais voir si je peux activer mes contacts, on ne sait jamais. Merci pour le tuyau !
Verdoyante - Tout à fait d'accord avec toi, TechWurm59, le réseau c'est toujours un atout à ne pas négliger. 😉 En complément, je dirais qu'il ne faut pas hésiter à consulter les avis en ligne sur les forums ou les groupes Facebook locaux. On y trouve parfois des infos croustillantes sur les propriétés, les quartiers et les vendeurs. Ca peut donner des arguments supplémentaires pour la négo ! 🏡
Edifiante47 - Verdoyante a raison, les forums et groupes Facebook locaux, c'est une mine d'infos. Mais il faut savoir trier le bon grain de l'ivraie, hein ! On y trouve de tout, du voisin qui se plaint du bruit aux infos (parfois) fiables sur le quartier. TechWurm59, pour appuyer ce que dit FenêtreSurCour75, le réseau, c'est effectivement primordial. Mais au-delà des agents et des notaires, je pense aussi aux artisans. Eux, ils connaissent les immeubles comme leur poche, ils savent quels sont ceux qui ont des problèmes d'humidité, de toiture, d'isolation... et ça, ça peut te donner des arguments béton pour faire baisser le prix. Sans compter qu'ils peuvent te donner une estimation du coût des travaux à prévoir, ce qui est toujours utile pour négocier. Et concernant les charges récupérables sur le locataire, c'est un point que tu peux aussi mettre en avant. Certes, ça ne compensera pas la totalité des 270€ par mois, mais ça peut alléger un peu la facture. L'électricité des parties communes, l'eau, l'entretien des espaces verts (si il y en a), les taxes locatives... tout ça, c'est autant de charges que tu peux refacturer au locataire. Mais attention, il faut bien se renseigner sur ce qui est récupérable ou non, et le mentionner clairement dans le bail. L'objectif colocation, c'est une bonne idée pour augmenter les revenus locatifs, mais ça demande une bonne gestion. Il faut trouver des colocataires fiables, établir un règlement intérieur clair, et être prêt à gérer les éventuels conflits. Mais si tu veux vraiment viser des loyers plus élevés, il faut investir dans des prestations supérieures. Une cuisine équipée avec des appareils électroménagers de qualité, des salles de bain refaites à neuf avec des matériaux durables, une bonne isolation phonique et thermique... tout ça, ça a un coût, mais ça peut faire la différence. Et n'oublie pas de bien te renseigner sur les normes de sécurité et d'habitabilité pour la colocation. Et pour finir, je rejoins l'avis général : pense à la revente ! Un bien avec des charges de copropriété trop élevées, c'est toujours plus difficile à vendre. Surtout si les taux d'intérêt remontent, car les acheteurs seront encore plus attentifs à leur budget mensuel. Donc, n'hésite pas à faire une offre en conséquence, en mettant en avant le risque que représente cet investissement à long terme. Et surtout, ne te laisse pas emporter par tes émotions. Un investissement immobilier, ça se raisonne, ça ne se vit pas !
Bon, si je comprends bien, on est tous d'accord pour dire que la clé c'est de chiffrer l'impact des charges et de la taxe foncière sur le long terme, de regarder ce que ça coûte en 5, 10 ou 15 ans. On a parlé de la stratégie colocation pour augmenter les revenus, mais faut pas oublier les travaux qui vont avec. Et surtout, on insiste sur le fait que c'est plus dur à revendre avec des charges trop hautes, donc faut bien négocier à l'achat en tenant compte de ça. Y a même des stats sur le temps de vente plus long et la décote possible ! Bref, faut un dossier en béton et pas hésiter à activer son réseau pour avoir des infos fiables. C'est un peu ça le résumé, non ? 🤔
Alors, pour vous donner des news, j'ai suivi vos conseils et j'ai vraiment bossé mon dossier à fond. J'ai chiffré l'impact des charges sur 10 ans, en montrant bien que ça représentait une somme énorme. J'ai aussi utilisé l'argument de la difficulté à revendre avec des charges élevées, en citant l'étude sur le temps de vente plus long. Résultat des courses : j'ai réussi à gratter 7000 balles sur le prix de départ ! 🤩 Bon, c'est pas Byzance, mais c'est toujours ça de pris. Merci encore pour votre aide, ça m'a vraiment boosté ! 💪
Bien joué !
Salut les amis ! ✌️ Pour faire suite à ma question, je me demandais si certains d'entre vous avaient des astuces ou des exemples concrets de négociations réussies dans ce genre de situation. 🤔 Je pense notamment à des arguments qui pourraient convaincre le vendeur de revoir son prix à la baisse, vu que ces charges imp impactent directement le budget de l'acheteur sur le long terme. J'imagine qu'il y a des leviers à actionner, mais lesquels ? 🧐 Merci d'avance pour vos lumières ! 💡