SereniTea93, exact, la procrastination, c'est le sport national ! 😅 Mais bon, si Astral a pu tirer son plan d'assurance au clair, c'est déjà une belle victoire contre le chaos administratif. 🏆
C'est une observation intéressante. Tu parles de quel secteur géographique exactement ? Et est-ce que tu as une idée du type de repreneurs ? Est-ce que ce sont d'autres commerçants d'origine chinoise, ou des profils complètement différents ?
Mathieu25 a raison, l'approche chiffrée, c'est logique.
Ce que tu dis sur la revente, c'est un point pertinent. Un bien avec des charges élevées, c'est objectivement moins attractif. Je me demande si on pourrait quantifier ça, justement. Essayer de trouver des stats sur le temps moyen de vente de biens similaires avec des charges différentes, par exemple. Ça donnerait un argument massue, basé sur des données factuelles.
Pour l'Essonne, l'exemple de l'appart F4 est parlant. Si on prend tes chiffres (270€ de charges et 840€ de taxe foncière), ça fait bien 4080€ par an. Sur 15 ans, ça chiffre à 61200€ ! C'est une somme non négligeable.
En parlant de revente, j'ai lu une étude récemment qui montrait que les biens avec des charges de copropriété supérieures à 3% de la valeur du bien avaient en moyenne un temps de vente allongé de 20% et une décote potentielle de 5 à 7%. Bien sûr, ça dépend de la localisation et d'autres facteurs, mais ça donne un ordre de grandeur. Si l'appart en question vaut, disons, 200 000€, 3% ça fait 6000€ par an. Donc si les charges sont significativement supérieures, ça peut jouer.
L'idée de la colocation, c'est intéressant pour augmenter les revenus locatifs. Mais attention à bien évaluer les travaux nécessaires pour que ça soit rentable. Une cuisine et des salles de bain refaites à neuf, ça peut vite chiffrer à 15000-20000€, voire plus. Il faut intégrer ça dans le calcul de rentabilité et le présenter au vendeur. Genre, "oui,jesuisprêtàmettrepluscheràterme,maisilyauninvestissementinitialimportantàprendreencompte".
Et comme tu dis, ne pas hésiter à se renseigner sur les charges récupérables sur le locataire et envisager le régime LMNP pour la déduction des charges. Ça peut atténuer l'impact financier des charges et de la taxe foncière et rendre l'investissement plus intéressant. Voir tout ça dans un tableau comparatif, c'est la clé pour bien négocier.
Mathieu25 a mis le doigt sur un truc. Cette espèce de paradoxe autour de l'urbanisme, c'est vraiment le nœud du problème dans pas mal d'endroits. On voudrait le beurre et l'argent du beurre, et ça finit par créer une tension énorme sur les prix.
